Neue EU-Regeln für Ferienwohnungen: Was sich für Reisende ändert – und was nicht

Wichtig vorweg:

• Die EU führt keine einheitliche Registrierungspflicht für alle Ferienimmobilien ein.
• Ob Vermieter eine Unterkunft registrieren müssen, bestimmen weiterhin nationale, regionale oder kommunale Vorschriften.
• Die EU legt jedoch fest, wie bestehende oder neu eingeführte Registrierungssysteme künftig ausgestaltet sein müssen und wie Daten zwischen Plattformen und Behörden ausgetauscht werden.
• Das Europäische Verbraucherzentrum Deutschland erklärt, was das für Reisende und private Gastgeber bedeutet.

Worum geht es bei der EU-Verordnung?

In vielen Städten und Regionen Europas gibt es bereits Regeln für Kurzzeitvermietungen. Hintergrund ist vor allem der Schutz von Wohnraum.

In touristisch stark nachgefragten Städten wird seit Jahren diskutiert, dass Wohnungen dem regulären Mietmarkt entzogen werden können, wenn sie dauerhaft an Urlaubsgäste vermietet werden. Durch Genehmigungs- oder Registrierungspflichten versuchen Kommunen sicherzustellen, dass Wohnraum weiterhin überwiegend zum Wohnen zur Verfügung steht.

Der Europäische Gerichtshof stellte 2020 im Urteil Cali Apartments klar, dass solche Genehmigungs- oder Registrierungspflichten zum Schutz des Wohnraums zulässig sein können.

Das Problem bestand bisher jedoch darin, dass die Behörden kaum verlässliche Daten darüber hatten, wie intensiv Wohnungen tatsächlich über Plattformen vermietet werden und inwieweit diese rechtmäßig sind. Plattformen wiederum teilen ihre Daten oft nicht und machen dafür u. a. datenschutzrechtliche Bedenken geltend.

Die EU-Verordnung schafft deshalb einen einheitlichen technischen Rahmen für Registrierung und Datenaustausch.

Was ändert sich konkret?

Die Verordnung führt drei zentrale Elemente ein:

1. Nationale digitale Zugangsstelle

Jeder Mitgliedstaat muss eine zentrale digitale Zugangsstelle („Single Digital Entry Point“) einrichten. Über diese Stelle übermitteln Plattformen standardisierte Buchungsdaten.

Wichtig: Plattformen liefern die Daten nicht direkt an einzelne Behörden, sondern an diese nationale Zugangsstelle.

2. EU-Standard für bestehende Registrierungssysteme

Die Verordnung schreibt nicht vor, dass Mitgliedstaaten eine Registrierungspflicht einführen müssen. Sie legt jedoch detailliert fest, wie ein solches Verfahren aussehen muss, wenn es existiert:

• welche Daten erfasst werden,
• wie eine Registrierungsnummer aufgebaut ist,
• wie eine Registrierungsnummer digital verarbeitet wird und wie sie mit Inseraten auf Plattformen verknüpft werden kann.

Ziel ist, dass Behörden Unterkünfte eindeutig identifizieren und Buchungsdaten korrekt zuordnen können.

Besteht national keine Registrierungspflicht vor Ort, ändert sich auch künftig nichts.

3. Nationale Behörden entscheiden selbst, ob und wie sie die Daten nutzen

Behörden können die über die nationale Zugangsstelle bereitgestellten Daten nutzen, wenn sie sich aktiv an das System anschließen.
Ob und in welchem Umfang die Daten tatsächlich verwendet werden, hängt daher von den jeweiligen nationalen und lokalen Behörden ab.

Welche Pflichten haben Plattformen wie Airbnb, Booking.com oder FeWo-direkt?

Plattformen müssen künftig:

• Registrierungsnummern anzeigen, sofern eine vorgeschrieben ist
• prüfen, ob eine Registrierungsnummer formal vorliegt und plausibel ist
• regelmäßig Buchungsdaten an die nationale Zugangsstelle übermitteln

Wichtig: Ob die Vermietung rechtlich zulässig ist, wird weiterhin ausschließlich von den nationalen, zuständigen Behörden geprüft.

Was bedeutet das für Vermieter privater Unterkünfte?

Nur wenn lokale oder nationale Vorschriften es verlangen, müssen Vermieter:

• ihre Unterkunft registrieren lassen
• die Registrierungsnummer im Inserat angeben

Neu ist vor allem, dass diese Daten künftig technisch besser mit Plattformdaten verknüpft werden können.

Was bedeutet das für Reisende?

Dort, wo nationale Registrierungsnummern vorgeschrieben sind, können Reisende künftig leichter erkennen, ob eine Unterkunft ordnungsgemäß erfasst ist.

Die Verordnung dient jedoch in erster Linie dazu, Behörden die Kontrolle bestehender Regeln zu erleichtern.

Aus Verbrauchersicht soll sie langfristig zu mehr Transparenz bei Ferienwohnungsangeboten beitragen und intransparente oder unzulässige Vermietungen leichter erkennbar machen.

Wie können sich die neuen Regeln für Reisende bemerkbar machen?

Die neuen Regeln können sich indirekt auf die Urlaubsplanung auswirken. Denn dort, wo es bereits Vorgaben für Ferienwohnungen gibt, könnten Behörden und Plattformen diese künftig konsequenter kontrollieren.

In einzelnen Regionen kann es dadurch vorkommen, dass Inserate ohne gültige Registrierung deaktiviert werden. Für Reisende bedeutet das: In stark regulierten Regionen oder Städten kann sich das Angebot verändern.

Auch bereits gebuchte Reisen können betroffen sein, wenn Unterkünfte gegen lokale Vorschriften verstoßen oder Inserate nach behördlichen Maßnahmen deaktiviert werden. Ob und in welchem Umfang das geschieht, hängt jedoch stark von den jeweiligen nationalen oder lokalen Regelungen sowie deren Durchsetzung ab.

Was gilt ab Mai 2026 – und wie erfolgt die Umsetzung in der Praxis?

Die Verordnung gilt ab dem 20. Mai 2026 unmittelbar in allen EU-Staaten. Bis dahin müssen bestehende Registrierungssysteme an die EU-Vorgaben angepasst werden.

Erst dann ist der Datenaustausch technisch möglich und kann von den Behörden genutzt werden.

Situation in Deutschland

In Deutschland gibt es bisher kein einheitliches nationales Registrierungssystem, sondern vor allem kommunale Regelungen (z. B. sog. Zweckentfremdungssatzungen).

Mit dem geplanten Kurzzeitvermietungs-Datenaustausch-Gesetz (KVDG) soll die technische Infrastruktur für den Datenaustausch geschaffen werden. Ob und wie Kommunen das System nutzen, hängt von ihren jeweiligen Regelungen ab.

Neben Deutschland haben auch die Niederlande derzeit vor allem regionale Regelungen.

Bereits bestehende Registrierungssysteme in der EU

Einige Länder haben bereits landesweite Registrierungsnummern eingeführt, etwa Spanien, Italien, Portugal und Griechenland.

In anderen Ländern werden bestehende Systeme derzeit ausgebaut, etwa in Frankreich und Kroatien.

Unabhängig davon gilt: Alle Mitgliedstaaten, die Registrierungssysteme für Ferienwohnungen haben, müssen diese bis Mai 2026 an die EU-Standards anpassen.

Fazit: Mehr Transparenz und Vereinheitlichung nationaler Regelungen

Die EU führt keine allgemeine Registrierungspflicht für Ferienwohnungen ein.

Die Verordnung sorgt jedoch dafür, dass bestehende nationale oder lokale Regelungen künftig technisch einheitlich funktionieren und Behörden Plattformdaten besser nutzen können.

Für Reisende soll dies langfristig zu mehr Transparenz bei Ferienwohnungen beitragen

Ob eine Unterkunft registriert werden muss, richtet sich weiterhin nach den jeweiligen nationalen, regionalen oder kommunalen Vorschriften vor Ort.

Tipps für Verbraucher bei der Buchung von Ferienwohnungen

• Prüfen, ob alle Pflichtangaben vorhanden sind (z. B. Registrierungsnummer, sofern vorgeschrieben).
• Bewertungen und Anbieter sorgfältig vergleichen.
• Sichere Zahlungswege nutzen und keine Zahlungen außerhalb der Buchungsplattform.
• Buchung und Inserat dokumentieren (Screenshots von Preis, Bedingungen und Unterkunft).
• Stornierungsbedingungen vor der Buchung beachten.

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